創意旅游綜合體的概念、特征。

發布日期:2017-10-25 15:47:48 本文來自:

“創意旅游綜合體(Creative Tourism Complex, CTC)”是以創意景區為基礎,為創意景區提供配套服務而規劃設計的一系列面向旅游者和當地訪客的接待、餐飲、會議、購物等服務設施;或者以創意景區的品牌、景觀和環境為依托,進行衍生產品與服務設施的建設和推廣,從而衍生開發更多的綜合功能如體育運動、商業開發、節事會展、文化教育、景觀地產、農林牧場等項目,形成用地關系密切、功能互補綜合、整體品牌共享、同時為外來訪客和本地居民服務的相對獨立的綜合發展區域。


【創意旅游綜合體概念 】

“旅游綜合體”的概念,實際上來自于我們所熟悉的“城市綜合體”,但是兩者有著明顯區別。城市綜合體是以建筑群為基礎,融合商業零售、商務辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂四大核心功能于一體的“城中之城”(功能聚合、土地集約的城市經濟聚集體)。而“旅游綜合體”,有時也稱之為“休閑綜合體”或“度假綜合體”,是指基于一定的旅游資源與土地基礎,以旅游休閑為導向進行土地綜合開發而形成的,以互動發展的度假酒店集群、綜合休閑項目、休閑地產社區為核心功能構架,整體服務品質較高的旅游休閑聚集區。作為聚集綜合旅游功能的特定空間,旅游綜合體是一個泛旅游產業聚集區,也是一個旅游經濟系統,并有可能成為一個旅游休閑目的地。


創意旅游綜合體,是在一定規模的空間尺度范圍內,基于休閑度假的主體功能,集聚多種關聯功能業態,形成主題創意化、環境景區化、產品休閑化、空間集聚化、服務社區化的一種全新生活方式的載體。從城市運營角度來看,創意旅游綜合體有利于提升城市品牌形象、提供更多就業崗位、推動產業轉型升級;從旅游發展角度來看,創意旅游綜合體是推動區域旅游從“觀光時代走向休閑時代”、從“景區時代走向旅游目的地時代”、從“單一產品時代走向綜合體時代”的新生力量;從地產開發角度來看,創意旅游綜合體提供了一種土地綜合開發的新模式,為旅游休閑地產的開發創造了空間。


【創意旅游綜合體特征】

“創意旅游綜合體”出現,是“旅游消費模式升級(從單一觀光旅游到綜合休閑度假)、景區發展模式升級(從單一開發到綜合開發)、地產開發模式升級(從傳統住宅地產到綜合休閑地產)”三大升級共同作用的結果。從這個意義上看,更印證了“創意旅游綜合體”必然是推動中國旅游產業再次升級的主力引擎,也決定了其核心特征包括以下五個方面:


從生態依附向文化主題轉變

鮮明主題特色成為關注焦點。創意旅游綜合體已經成為區域經濟建設的熱點詞匯,鮮明的主題特色成為突圍的重要手段。目前各種主題的創意旅游綜合體全面興起,有影視主題、娛樂主題、文化主題、動漫主題、養老主題、商業主題等,如海南觀瀾湖華誼馮小剛電影公社,浙江綠城烏鎮雅園的國內首個學院式養老項目等,成為區域產業開發的亮點。


從概念需求向產品支撐轉變

創意旅游綜合體誕生的初期階段,旅游產品完全被地產挾持,成為開發商向政府要地的“噱頭”,創意旅游綜合體大多成為一個徒有其表的工具,為人所詬病。在經歷一段“旅游未動,地產先行”的畸形發展之后,伴隨著地產調控的有緊無松,旅游的價值越來越受到重視。在此背景下,產品成為創意旅游綜合體的重要支撐。而大量的開發商在經歷了跑馬圈地之后,也更多的開始思考自身項目產品的構建,產品支撐性的創意旅游綜合體開發逐漸提上日程,對于旅游項目的務實開發、產品設計、運營管理等,越來越受到政府和開發商的重視。


從小試牛刀向大刀闊斧轉變

面對創意旅游綜合體開發,大量的開發商紛紛轉型,介入開發,呈現“百花齊放、百家爭鳴”的繁榮景象。在大型開發商經驗日益豐富,模式漸趨完善,快速擴張轉型的情況下,中小企業也大量跟進,投資主體日漸增多,與有較強實力的開發商大規模拿地、打造功能齊全的大型創意旅游綜合體項目的方式不同,中小企業另辟奇徑,通過小規模、有選擇地拿地,深入挖掘地方本土文化,以新的文化亮點或文化性商街為主體進行打造創意旅游綜合體項目。

創意旅游綜合體投額和體量呈逐年上升趨勢。據統計,從2011-2013年,單個項目投資額度從幾億元到幾百億元不等,甚至有個別突破千億元,同時開發面積也不斷增大,萬達目前是旅游綜合體開發大投資、大體量的代表。龐大的項目規模不僅為復合型產品功能提供了廣闊的開發空間,同時為創意旅游綜合體開拓創新型的服務功能注入了更加強勁的驅動力。


從商品化向資本化運作轉變

旅游綜合體資本化運營已經有比較成功的代表。萬科投資開發北戴河小鎮由北京萬科物業管理有限公司打造一站式專屬管家服務體系,拎包入住幸福美居、全年無憂空置房屋托管、行車景點票務代訂等個性化增值服務,并與途家網全面合作,為旅游居地產的管理與運營開創了一種新模式。海口觀瀾湖打造了世界頂級的高爾夫功能和主題的體育旅游綜合體,大規模的土地,高端的休閑產業,先造環境再造房子,以及對土地進行精細化的持續運營,從而與許多只注重短期效應的開發商形成了鮮明對比,也是高端體育休閑產業帶動的土地運營模式難以被復制模仿的關鍵所在。


從個體價值向區域價值轉變

國內創意旅游綜合體開發勢頭強勁,其開發的區域綜合價值日益顯現,正在成為帶動區域經濟發展的重要動力。

創意旅游綜合體近年來開發速度及數量都逐年提高,在此過程中亦在前期的主題創意、建設中的產品內容、后期運營的管理經營和人才支撐等方面都暴露了一定的普遍性問題,大地產小旅游、主題創意不足、盈利方式單一、泡沫風險加大、規劃管理欠缺、人才瓶頸凸顯。


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